住宅ローン借り換え
住宅ローンの借り換えを検討する際の基本的な考え方としては、目的を明確にしてそれに合わせた住宅ローンの借り換えを行うことが大切です。
住宅ローンの総返済額を減らすために他の住宅ローンに借り換えをしたいという人の場合は、原則的に現在利用している住宅ローンと同じ金利タイプを選ぶようにします。
短期の変動金利を選択している人は、借り換えも変動金利で、長期固定金利を選択している人は、借り換えも固定金利で行うほうがいいのではないでしょうか。
例えば長期固定金利を利用している人が、返済期間が20年をきったので、最近の低金利の流れを考慮して今よりも金利が低い固定金利の住宅ローンに借り換えを検討します。
今ならば適用金利を約1%近くも下げることができるため、借り換えの諸費用を引いても借り換えのメリットを得ることができます。
しかし現在の毎月返済額が特に負担と感じていない人の場合は、無理に借り換えをして返済額を軽減しなくてもいいのではないでしょうか。
このような方の場合は、返済期間を短くすることでも総返済額を減らすことが可能です。
返済期間を20年から18年と2年減らしただけで100万円以上のメリットを得ることができます。
この例の場合だと完済期間も2年早くなりますし、返済額を減らすこともできますから住宅ローンを見直してかなりのメリットが得られたことになります。
住宅ローンの借り換えといっても、金利だけを見るのではなく目的によって手段が違うので、目的をしっかりと決めて達成するための手段を検討することが大切になります。
住宅ローン審査
住宅ローンの審査は、住宅ローンを新規で借入れるのと、借り換えをするのとでは審査の際のチェックされるポイントが違ってきます。
借り換えの方が審査はゆるくなることもありますし、逆に厳しくなることもあります。
例えば「年収」の場合は、住宅ローンを新規で借入れする場合であれば、最低基準は年収300万円ですが、借り換えの場合は最低基準が400万円となる場合があります。
「勤続年数」の場合は、新規で借り入れする場合2年のところ借り換えの場合は3年になるようです。
「延滞歴」についてもチェックが入ります。
延滞の理由にもよって違うのですが、基本的には延滞があると借り換えすることは厳しいでしょう。
「居住年数」についてもチェックされます。
当然、長く住んでいる方がしっかりと住宅ローンを返済してきたということになりますから、「3年から5年」程度が審査基準となるようです。
「返済比率」についても新規の場合は35%くらいまで可能なのですが、借り換えの場合は30%から25%くらいのところが多いようです。
年収が増えていないのに現状の返済比率が35%となっている人の場合などは借り換えが難しくなるようです。
延滞するわけにもいきませんから理想的には返済比率は25%以下がいいのではないでしょうか。
そして物件評価も審査対象になります。
現在は住宅ローンの多くが担保割れとなっています。
そのため物件評価の1.2倍、2倍などの借り換えが可能となっている金融機関もあるようです。
担保割れについては各金融機関に問い合わせをしてみるといいでしょう。
住宅ローン金利
住宅ローンの金利は固定金利と変動金利の2種類があります。
政府の金利政策などにより金利引き上げは変動金利に大きく影響します。
長期固定金利などには影響しません。
金利が低い現在は、固定金利への借り換えを検討するいい機会だと思います。
変動金利というのは、お金を借りた時点での金利が満期までの期間の金利情勢などによって変動するものです。
お金を借りた時点での金利が満期までの期間に変化することなく一定のものを固定金利といいます。
固定金利の方が変動金利に比べて金利は高く設定されています。
変動金利の場合は、年2回など定期的に金利情勢に応じて金融機関が金利の見直しをします。
上限金利設定方式では、選択している期間あらかじめ設定されている上限金利の範囲内において金利が変動することになります。
全期間固定金利方式では、選択している期間金利がかわることはありません。
全期間固定金利方式の住宅ローンは、金利の推移を気にしなくていいのです。
最近では変動方式の住宅ローンでも、実際には一定期間固定金利にしてその後変動金利という2つを組み合わせた商品が多くなっています。
こういった金利タイプの方式で住宅ローンを借りている人は、固定金利期間が終わるタイミングで金利推移を予想して住宅ローンの借り換えを検討する人も多いでしょう。
金利推移を予想して、金利が上昇していくと思うのであれば固定金利に借り換えして、逆に金利が下降していくと思うのではあれば変動金利に借り換えるようにして、うまく予想通りに行けば住宅ローンの金利を抑えることが可能です。
